近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读